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L’immobilier est une classe d’investissement très populaire parmi les Français. L’investissement dans la pierre est perçu comme une valeur sure, lié à un bien tangible qui garde sa valeur. L’utilisation de la dette et de l’effet de levier du crédit offre en augmente fortement les rendements. L’immobilier est aussi un des rares placements dont on peut tirer un revenu sans entamer le capital.
Les principales difficultés de l’investissement immobilier en France pour les expatriés en Asie restent liées à l’achat à distance, l’imposition très forte et la gestion du bien. En France, le locataire est très protégé, avec notamment l’impossibilité d’arrêter le bail avant le terme de 3 ans pour le réoccuper, ou la très grande difficulté d’expulser un locataire qui ne paye plus, ou pire, qui paye irrégulièrement. Il existe bien des systèmes d’assurance sur les loyers impayés ou la vacance locative, mais elles ne protègent pas dans toutes les situations et le cout en reste élevé. Dans de nombreux cas, l’investissement immobilier classique s’avère chronophage, un vrai problème à l’expatriation.
Il existe cependant des formules où le propriétaire n’aura pas à s’impliquer dans la gestion, avec une rentabilité supérieure à l’immobilier classique. Développées pour les résidents français ne désirant pas s’impliquer dans la gestion, elles sont particulièrement bien adaptées aux expatriés d’autant qu’elles offrent une imposition beaucoup plus faible que les 35.5% de l’immobilier classique.

Nue-propriété temporaire : Plus-value et utilisation à terme
Le principe de la nue-propriété temporaire très simple. L’investisseur achète un appartement et le loue pendant 15 ans à un bailleur institutionnel. En compensation, il reçoit l’équivalent de 15 ans de loyer net à l’achat, sous forme de réduction du prix. Au terme de la période, l’acheteur récupère son bien de plein droit, remis à niveau. Il peut ainsi l’habiter, le louer ou le vendre avec une fiscalité réduite.
L’investisseur n’a aucune implication dans la gestion pendant les 15 ans, et ne paye aucun cout lié au bien. Tout est totalement pris en charge par le bailleur institutionnel qui va le louer comme du logement intermédiaire. C’est une façon d’investir dans l’immobilier avec la possibilité de récupérer son bien à terme pour l’habiter, en faire un pied à terre ou y loger ses proches. Après la période de 15 ans, le bien sera de nouveau un bien classique qui pourra aussi être loué.
La nue-propriété temporaire peut aussi avoir un vrai avantage fiscal pour les expatriés :
- Avec un achat à crédit, les intérêts d’emprunt générés pourront être déduits d’autres revenus fonciers. Sur 15 ans, on peut estimer qu’environ 10% du prix du bien sera payé par cette réduction d’impôt.
- Avec un achat cash, le montant investi dans une nue-propriété temporaire disparaitra de l’assiette ISF. C’est particulièrement intéressant pour un résident fiscal français, notamment les fonctionnaires du gouvernement français vivant à l’étranger.

Résidence étudiantes et retraites : La rente immobilière défiscalisée
L’autre formule d’immobilier sans gestion est la résidence service. Qu’il s’agisse d’un petit appartement en résidence étudiante, d’un apart’hotel, d’une résidence senior ou d’un EHPAD, le principe est toujours le même : L’investisseur achète un bien immobilier. Ce bien sera loué à très long terme à une société, avec un premier bail de 9 ou 12 ans, suivi de renouvellements par tranche de 3 à 9 ans. La société se chargera de sous-louer le bien au client final.
Les deux avantages principaux de la formule sont :
- La garantie des loyers : La société locataire du bien s’engage à payer les loyers pendant toute la période, que le bien soit occupé ou non. C’est la tranquillité pour le propriétaire qui n’est aucunement impliqué dans la gestion
- Des loyers défiscalisés pendant 15 à 25 ans avec un achat à crédit. Grâce à l’amortissement, et aux intérêts d’emprunt déductibles, 100% des loyers perçus pourront être affectés au remboursement de l’emprunt. Après la fin de cette période, la fiscalité restera très faible, de 8% à 10% selon la période. C’est le moyen de se créer une rente sans impôts ou faiblement fiscalisée
Ces résidences offrent la plupart du temps des rentabilités égales ou supérieures à l’immobilier classique. Comme pour tout projet immobilier, l’emplacement, le marché locatif et le gestionnaire sont primordiaux dans le choix final.
Ces deux formules d’investissement immobilier permettent de se constituer un capital immobilier, sans avoir à en assurer la gestion. Elles sont donc bien adaptées aux expatriés pour qui l’éloignement et le manque de temps sont souvent des préoccupations majeures.

Hugues Martin est associé au cabinet EXPATRIMO. Il peut être contacté à hmartin@expatrimo.com